无棣县2011年房地产市场调研报告

房地产发展概况：
　　1、无棣县房地产市场启动较晚。2000年随着新城区规划的确定，房地产开发正式启动。2003年新城区推出滨州市第一个真正市场意义上的商品房小区湖左岸－丽景新园。2005年全县只有2家房地产开发企业，到2007年11月份已发展成16家，房地产逐步发展壮大，特别是近几年来连续保持了上升趋势。
　　2、房地产投资规模日益扩大，投资比重增多。尤其从2005年开始，受“新区”规划建设，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激，市场容量增长，房地产业取得了跳跃式发展，占全社会投资的比重与日俱增，成为拉动投资增长的新生力量。2005年仅为0.6%，2007年1-11月份高达6.2%。近年来呈现稳步增长之势。
　　3、土地储备充足、挂牌出让量大。近年来，无棣的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火暴，房地产开发项目用地投放量逐年上升，并向小区化、规模化、整体化出让转变。
　　4、政府招商力度较大，目前县城内北京、天津、青岛、济南、潍坊等外地开发商占据市场，多数为政府招商引资项目，如华东滨海华庭为潍坊开发商开发。本地开发商实力较弱。
　　5、价格上涨幅度大。2007年开售的楼盘如金羚华府售价在1600-1850元/㎡之间，目前开发区售价均价3000元/㎡左右，价格上涨幅度较大。从区域看，开发区价格明显高于老城区，上涨幅度也大于老城区。
　　6、房地产市场供需两旺，销售状况良好。虽然受国家宏观调控政策的影响出现观望等状况，作为中小规模的县级城市，无棣县房地产发展潜力和空间较大，商品房销售态势良好，预售大幅攀升，市场需求旺盛。
　　7、新的居住中心从老城区往新城区开始转移新城投资成热点。老城区地块有限，新城区发展势头较好，发展潜力大，政务中心的兴建、周边配套设施的完善以及众多新兴社区的建设使住在开发区逐渐成为一种潮流。也为整体房地产开发建设加快了节奏。

通过对目前在售项目的走访以及购房者的分析，无棣县住宅市场具有以下特点：
　　1、从整体消费取向，正在由基础舒适阶段向品质需求阶段转变，改善性住房需求占主导地位。
　　2、二次置业或多次置业现象普遍。
　　以无棣本地为主，辅以郊县以及附近乡镇入迁家庭、无棣县城工作的政务人员、教师、医生、私营业主企业职员等是目前购房的主体客群。
　　3、区位要求较明显，对社区内部规划和配套的要求不断提高
　　4、置业行为主要以家庭为核心购买力，客群年龄段主要分布在25-50岁之间。
　　5、多层住宅需求仍为主动需求取向主导，小高层及高层接受依然需要时间。

无棣县住宅市场发展趋势：
　　1、城市化进程的加快，经济发展和收入水平的提高带来的个人改善性购房和投资购房者也将不断增加，市场需求量不断加大。
　　2、居住区重心向开发区转移。但由于目前开发区工业企业的进驻、商业气氛及人气都明显不足，如果要发展成为成熟的居住区还需要很长一段时间。
　　3、开发区目前在售项目体量较大，在未来一段时间内土地放量及推向市场的在售房源将不断增加，销售压力和竞争激烈程度都将增大，
　　4、随着居民收入水平的提高，消费者对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，高品质、高档次的住宅将成为需求的重心。
　　5、高层、小高层成为未来住宅的趋势。虽然无棣目前仍有大量的多层存在，但是人口不断增多，土地资源日渐稀缺，小高层、高层的大比重出现是不可避免的必然趋势。
　　6、大型有实力的外地房地产企业将投身无棣房地产业的市场竞争中，他们带来的先进建筑理念将进一步丰富住宅物业形态、提高建筑质量，增强产品竞争力。
　　7、外来营销策划公司的加入，营销推广的方式更加多样化，竞争将更加激烈；但高质量的产品，明确的市场定位，深入人心的项目形象能抢占市场先机。

老城区市场分析：
　　老城区规划为未来商贸和生活居住区，城区内公共交通便利，商业、医疗、教育、休闲购物等配套设施相对齐全，但区域内建筑较为陈旧，近几年开发的湖畔家园、锦绣城等项目均已售罄。而且由于受到政府开发区规划的影响，老城区在建和在售住宅项目数量大大减少，目前在售的仅有香格里拉花园、华诺国际花苑、盛世·清华园3个项目。反而是商业物业的建设如火如荼，主要以商铺、大型购物广场为主，例如江南·金街、华都·商务府。
　　1、老城区为传统的居住区，配套齐全，交通便捷，生活便利；但由于县城发展重心往开发区的转移，住宅项目的开发力度也开始变小。
　　2、业态：在售项目业态包括多层、高层和小高层，但以高层和小高层为主（多层住宅华诺国际花苑是2007年开始动工的项目）。这表明高层和小高层已经成为老城区住宅的发展趋势。而且老城区开始出现花园洋房、联排别墅等高档物业形态，说明无棣县的房地产发展已经步入新的高度。
　　3、户型面积：住宅面积在90-140㎡之间，主力户型为120-130㎡的三室两厅一卫/两卫；
　　4、价格：项目档次及质量层次不齐，住宅均价在3200元/㎡左右，最高单价为3600元/㎡。香格里拉花园为目前老城区乃至整个无棣县售价最高的楼盘（多层）。
　　5、客户群：主要是县城公务员、事业单位职工，私营企业主、个体户以及企业职工，以自住为主。
　　6、营销推广：营销推广方式比较单一，各项目常用的宣传推广策略有：售楼处包装、围挡，宣传物料以单页为主；项目销售方式全都是坐销，销售缺乏积极主动性。置业顾问的着装统一度差，业务能力偏低。

新城区市场分析：
新城区是未来的行政、金融、文化、居住综合区。也是无棣未来的现代化生态园林型城市。但目前新区商业、人气不足，周边配套设施依然不齐全，居住生活存在诸多不便。但由于政府规划的引导和投资扶持力度的加大以及美好的未来发展前景，仍然吸引了大批房地产商和购房客户。目前在售项目达到6个，建筑面积近百万平方米。

　　1、新区是将来城市发展的重点区域，发展前景强劲。目前新区在建项目较多，跟老城区相比竞争更加激烈；新区商业、人气不足，周边配套设施依然不齐全，居住生活存在诸多不便。大多数楼盘为在售楼盘，极少数已经交房，入住率低，欠缺居住氛围。
　　2、业态：在售项目业态主要包括多层、高层和小高层，但多层占的比重相对较大。电梯花园洋房及联排别墅开始出现，高端物业崭露头角。
　　3、户型面积：住宅面积在70-160㎡之间，主力户型仍同老城区一样，为120-130㎡的三室两厅一卫/两卫；由于投资型客户在新区购房数量的增加，70-90㎡相对较小面积的比重比老城区有所增加。
　　4、价格：住宅均价在3000元/㎡左右；
　　5、客户群：客户群除了县城公务员、事业单位职工，私营企业主、个体户以及企业职工，还有周边乡镇及村。购房客户仍以自住为主，但投资购房比例有所提升。
　　7、楼盘档次：目前楼盘同质化严重，项目本身没有突出的亮点，形象定位多以突出景观环境资源为主，（这也是开发区几乎所有项目共有的优势——靠近镜湖公园），因此如何在区位、周边配套相似的情况下脱颖而出，达到最好的销售还需要在产品、品牌以及策划方面做足功夫。
　　8、营销推广：营销推广方式比较单一，各项目常用的宣传推广策略有：售楼处包装、围挡，宣传物料以单页为主；项目销售方式全都是坐销，销售缺乏积极主动性。置业顾问的着装统一度差，业务能力偏低。