房产小知识

2013-09-30 14:11:54 作者：见内容来源：浏览次数：评论 0 条

1.买跌不买涨
就房价走势，各种预测让人雾里看花。可不论价格走高走低，有需要的消费者总要买房。那么，何时才是买房的最佳时机?业内人士指出，买房有8个技巧，其中买房自住者应该买跌不买涨。看银行对房贷的态度普

1.买跌不买涨

就房价走势，各种预测让人雾里看花。可不论价格走高走低，有需要的消费者总要买房。那么，何时才是买房的最佳时机?业内人士指出，买房有8个技巧，其中买房自住者应该买跌不买涨。看银行对房贷的态度普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。

2通过平均价看供需比

许多专家认为，平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，并不说明房屋价格整体降了。
有业内人士指出，持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多，代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的;如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。

3先别急着买导向类的房屋

中央政府的宏观调控历来都会直接影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向，一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。

4有自住型客户"买跌不买涨"

资客的投资理念一般是"买跌不买涨"，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险。而一般的买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该"买跌不买涨"。

5推销房子的中介电话多

中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候;房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。

6买"预期"才有升值潜力

购房要学会买"预期"，这样今后的升值潜力才大。比如哪里有一条方便的路要建，哪里要规划成全新的居住区……这些都是影响居住环境的因素。等这些规划政策落实了再买，房价里就已经包含了附加值，价格自然就上去了。

所以，最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。

7普通买房人不必一步到位

现在，有一部分人买不起房子是人为造成的。比如说，他手上的钱本可以买个60-70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子……诸如此类，在条件不具备的时候，贪大求全，自然买不起房。

建议，普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

8养房成本提前算仔细

相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。

购房不上当的小窍门

将自己多年积蓄拿出购房，必须慎重从事，目前卖方市场尚未规范，因此购房需要十分小心。

若想购房不上当，首先要看售房方是否五证俱全，(以北京市为例），即:

北京市计委立项批复证；

建设工程规划许可证；

国有土地使用证；

建设工程开工许可证；

北京市商品房销售许可证。

五证齐全，才能考虑购房，其它城市或地区也都有相似规定，购房前，一定要了解清楚，不可突然行事。

住房有困难可申请廉租房

国家建筑部《城镇廉租住房管理办法》已出台。城镇常住居民可申请廉价的普通住房，但必须是家庭收入最低无力购房的人。您可以向您所在的区县房地产管理行政主管部门提出申请，按照住房困难的程度和登记顺序等条件，经综合平衡后轮候配给，这是政府对人民生活关心的一项举措，也是解决城镇常住居民最低收入家庭住房困难的主要途径。

买房请律师不会吃亏

目前房屋销售市场不规范，即使五证俱全，销售房屋也手续复杂，程序多多，特别是对于购房外行，且时间紧张的事业成功人士，为避免奔波劳累和不吃亏上当，最好请位律师同往，熟悉法律的律师出面，售楼人员不会胡侃，会使您在买楼价位上不被斩且手续完备上不劳神，花钱请律师一同去买房，好处很多。

限制房不能买

下列房屋的买卖要受到限制（国家规定），不能购买。

1、违章，违法建筑的房屋不能买卖；

2、房屋使用权不能买卖；

3、房屋产权有纠纷或产权不明确的房屋不能买卖；

4、著各建筑或文物古迹等保护房屋不能买卖；

5、国家需要征用或已确定为拆迁范围的房屋，禁止买卖；

6、享有国家或单位补贴廉价购买或集资建造的房屋有一定的限制，一般也不能买，以避免麻烦；

7、单位擅自购买的城市私房；

8、教堂、寺庙和庵堂等宗教建筑。

多层楼房哪层好

对于过去的五、六层楼房来说"金三银四"最好。即三层、四层最好。但是现在十几层二十几层的高层住宅比比皆是。高层住宅哪层最好？再也不能用过去的标准来套，每层有每层的特点，您得从各方面因素综合考虑才好。

底层的特点是出入方便，房价比较便宜。但采光、卫生差一些。

中层相对干燥，景观好，但价格较高，高层清静，视野开阔，但电梯出入多受限制；

顶层夏天较热，视野模糊，有时会漏水，但价格低廉，无干扰之苦。

买房省钱的小窍门

　　中国人的传统习惯是，买任何东西就想着省钱。对于买大宗商品房子来说，只要采取合适的方式，省的钱则更多。那么，在当前环境下买房，会有哪些省钱秘笈呢？

掌握适当时机，可省几千几万元

买房子时间选对了可以省很多钱，这是经过无数事实证明的真理。这里说的时机不是等房价下跌到最低的时候去抄底，因为没人知道什么时候是最低点。这里所说的时机是一年四季的某一段时间，和开发商卖房上市的某一时间。这个时机把握好了，可以省下几千元、几万、几十万元是可能的。

记者旁白：显然，目前还不是买房的最好时机，按照季节说法，一年的7、8月是开发商最难卖房的时候。也就是说，在各方面条件都同等下，7、8月买房时，是价格相对最低时。

一次性付款，得付款折扣

购房者购买房屋时，开发商一般接受的付款方式有一次性付款和按揭付款。从武汉市场来说，一般一次性付款方式的价格折扣要比按揭方式的房价低3%～5%.低3%～5%，算下来，一套房子就可以便宜几万、十几万，甚至几十万元。

记者旁白：一次性付款的资金压力大，承受的风险也大。付款前，购房者一定要想好自己有无能力一下子拿得出全部的房款，拿出房款后，是否会影响装修，影响生活的稳定，影响教育计划、养老计划等。

买尾房，可省不少钱

菜场的菜，到了下午或傍晚就会便宜很多，因为是尾市了。开发商卖房子也一样，尾房一般会便宜很多，因为要快点回笼资金，完成工程，以利下一个项目开发。

记者旁白：大家不要认为尾房都不是好房，只要大家用心淘，还是能买到许多好房的。

买按揭房，会有利可图

通常，开发商的一期按揭房子，会比二期、三期房子要便宜得多。这时，因为交通、配套、绿化等步骤不到位，而且开发商急需资金用于后期开发，所以，这时买房有利可图。

记者旁白：不过，这时买房，也会担一些风险，比如，对开发商不熟悉，不知房子是否能顺利开发下去，开发商资金链是否会断，会不会延期交房，产权证是否可顺利办理等。

买拍卖房，享受“优惠”价

如今，随着银行加大不良资产的处理力度，有关经济纠纷案件的增多，房地产拍卖的物业逐步增多了。在拍卖行购买物业，成为时下许多购房者的一种购房方式。而拍卖物业的主要特点是住宅拍卖接近市场价或者低于市场价20%～30%左右。

记者旁白：按揭贷款业务也开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖中去，使得投资拍卖房的门槛和成本降低。

公积金贷款买房，享受低利息

房价在稳步上升，房贷每年在加息，购房者如何最大限度的减少利息成本呢？住房公积金贷款也许应成为你的首选。记者从武汉市房改委资金管理中心了解到，2005年，武汉市全年共有4.14万职工提取住房公积金8.98亿元，比上年增长了47.00％。

记者旁白：在你准备用公积金进行贷款时，要先查看一下自己的公积金账户的余额为多少，计算一下最高可贷款额度。提取公积金时，必须同时带上购房合同、借款合同、银行还款流水记录以及银行同意提前部分还款的证明。如果本身就是使用的住房公积金贷款，则只有每年9月份才能提取公积金余额。

团购，吃批零“差价”

李小姐一直想拥有一套属于自己的住房，经过几年的奋斗，她终于攒下了8万元钱，按揭房子已是没有问题，但她一打探，发现房价都非常高。这时，她从网上了解到一条信息，几个市民发起一次团购活动，购房人代表和开发判，使贷款购房者享受优惠的团购价格。

经过一番了解，李小姐团购方式和团购的房子都比较适合自己，于是她毫不犹豫地也加入了进来，与那些人签订了团购委托协议。最终，李小姐以低于市面10％的价格买到了房子，你可别小看这10%，一套22万元的房子等于省了2.2万。

住房团购的方式有很多，可以参加单位或银行组织的团购，也可以参加亲朋好友或网友们自发组织的团购。团购须把握好与零售的差价，一般情况下，住房团购与零售的差价在200～300元/平方米之间，沿街商业房团购与零售的差价在500~1000元/平方米。但要注意的是，团购时，要警惕住房团购的“托”，有些住房团购是开发商的“托”，表面上以折扣较高的优惠价来吸引你参加，实际上却设置了先提价后为团购打折的陷阱，参加这样的团购不但达不到省钱的目的，有可能还要多花冤枉钱。

2010年伊始，多项调控政策组合拳蓄势待发，不少贷款购房人对预期政策拿捏不准。具体买入时机与实战操作：建议大家要密切留意地方政府公布的中低价位、中小套型普通商品住房的总套数及开工与完工时间。

宝典1：吃透还款方式

选择适合的还款方式也可以让借款人达到省钱目的。目前市面上比较普遍的还款方式有等额本息、等额本金、双周供等。有三种还款方式，从节省利息的角度来看，依次为双周供>等额本金>等额本息。借款人可根据自身实际情况进行选择。

宝典2：巧用公积金

对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款。在购买二套房时，公积金是没有商业贷款二套房政策限制的，仍享受首付两成、利率3.87%的政策。在使用公积金购买政策性住房时，不但可以享受10%的首付，还可以将公积金账户内余额直接做首付。

宝典3：选择不同银行

借款人选择不同的贷款银行，是可以达到不同省钱效果的。从目前的房贷市场来看，外资银行本土化程度越来越高，内资银行的竞争意识也越来越强，借款人的可选余地也越来越大。

◇内资银行

优势：了解本土借款人需求，推出的贷款产品适合不同人群；国有银行、商业银行、农业信用社等在借款中信用度较高；各银行分行、支行等营业网点密集，方便借款人还款。

劣势：部分内资银行在贷款细节上缺少人性化服务，业务办理中各部门衔接性较差，经营管理制度及竞争策略不及外资银行成熟

◇外资银行

优势：房贷产品较为丰富：“一对一”式服务更显人性化；提前还款无限制，灵活便捷，部分房贷政策较灵活。