无锡滨湖法院反映房产转租纠纷审理有“四难”

2013-09-23 10:20:11 作者：见内容 来源： 浏览次数： 评论 0 条

       近年来随着房产租赁市场的兴起，房屋转租纠纷呈现逐年上升态势。据了解，江苏省无锡市滨湖区法院2011、2012年审结的转租纠纷分别占同期租赁合同纠纷的8.8%和11.3%，2013年1-7月已审结17件，占租赁合同纠纷的13.1%。此类案件的审理主要存在四大难点：

一是转租是否经出租人同意难认定。超过70%的转租纠纷中，转租行为是否经出租人同意，并无相关基础证据证明，导致原租赁双方争议巨大。因直接证据缺失，相关事实需采用间接证据及表见代理制度判断，认定存在较大难度，且易形成新的争议。

二是次承租人的权利界限难认定。转租合同关系下，因承租人违约致合同解除，次承租人是否享有相应抗辩权，其权利范围如何，实践中争议巨大。司法解释仅规定了承租人拖欠租金时，次承租人代缴租金可对抗出租人解除合同权利行使。而对于承租人破坏性使用房屋、将未转租部分再转租等其他违约情形，次承租人是否享有抗辩权利则很难认定。

三是添附物的归属及补偿难认定。转租中存在租赁和转租两个合同关系，两个合同就租赁存续期间承租人、次承租人对房屋的添附往往做出不同约定，如租赁合同约定装修添附物归出租方、转租合同中约定装修添附物归次承租人，此时对添附物的归属定性、能否拆除、是否补偿将形成系列争议，如何公正分担损失、维护各方权益，处理中存在较大争议。

四是终止合同后占用费用标准难确定。大多转租合同转租费高于原租赁合同约定的租赁费，租赁合同解除或终止，承租人、次承租人仍占有租赁物时，出租人依据后合同即较高租金标准主张占用费用，往往遭到承租人和次承租人的抗辩。实践中因次承租人拖欠租金等违约情形解除租赁的情况较普遍，承租人亦可主张赔偿，此时前后租赁合同的差价是赔偿给出租人还是承租人，法律尚无定论，实践中争议较大。