把购房合同中的“规划、设计变更条款”约定完善

2009-09-06 14:51:16 作者：见内容 来源： 浏览次数： 评论 0 条

【陷阱提示】

随意申请变更建设工程规划，严重破坏生活环境，降低居住质量，损害购房者利益。

【风险描述】

实例1

姜先生在明珠区某楼盘购得一套商品房，收房后才得知自家楼下开辟出了一条20米宽的规划路，原本位于小区内部的房子忽然变成了临街的房子，想到将来日夜都要忍受车水马龙的噪音，他觉得自己受骗了。

实例2

春满园的业主们意外得知，本该属于小区配套工程的7号楼竟被开发商“合法”出卖，原来的幼儿园、文化活动站也即将成为一座洗浴中心。业主们向开发商提出抗议，开发商辩称，本市规划委员会已于2002年12月做出规划变更许可，撤销原来的《规划许可证》，将7号楼的用途变更为“办公、变电室”，后来再次变更为“商业、变电室”。

为此，春满园小区149名业主怒向本市规划委员会讨说法，将其告上法庭。

业主们认为，开发商违法变更规划，取消幼儿园等生活配套设施，变相地为开发商将7号楼出售并开设洗浴中心创造条件，其行为违法，应予撤销。

法院经审理后认为，该市规划委员会未能在法定期限内提供符合审批程序的相关立案、审核的证据，应当视为被诉的行政行为。据此，法院判决撤销被告于2002年12月向房地产开发公司核发的2002规建字1798号《建设工程规划许可证》。

【防范对策】

建设工程规划变更可能导致楼间距缩水、建筑数量增加、建筑用途改变等后果，对于购房者的生活环境和居住质量造成巨大的影响。建设工程规划变更还可能导致公摊面积变化，直接影响到购房者的经济利益。应对该类问题，可以：

1、选房的时候“当”一次开发商

选房的时候不妨把自己当作开发商，审视一下小区的建筑设计情况，如果小区还有可开发的空间，例如空地、绿地等，应当向开发商询问。

遇到面积较大或形状狭长的小区，需要谨慎对待，为了便于交通，又可能会在小区中规划建设道路，到时候安静的小区中心房很有可能变成吵闹的临街房。

2、约定好“规划、设计变更条款”

把购房合同中的“规划、设计变更条款”约定完善，除了约定发生规划、设计变更时开发商应当及时通知以外，一定要约定如未及时通知的后果：购房者有权退房，并赔偿损失。无论是通知的时限还是退房的时限，以及赔偿损失的标准，都应该确定具体数字。

3、主动了解市政规划和建筑工程规划变更情况

很多地方制定地方法规，规范城市规划变更程序，如《江苏省城市规划公示制度（试行）》、《北京市城市规划公示管理暂行办法》、《青岛市规划局公众参与城市规划管理暨规划设计社会公示试行办法》、《广州市关于城市规划成果公示的规定》、《常州市城市规划公示办法》等。

随着网络的发展，各地的规划部门大多开设了网站，公示市政规划和建筑工程规划情况。在这些网站，可以查询本地的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》的相关信息。

部分城市要求建设单位在建设工程施工现场的显著位置张挂规划许可证件的副本，公示规划许可证件正本及其附件、附图的内容。设立公示牌向社会公示工程项目、建设单位、工程位置及层数、面积、高度、平面规划图（并标注至相邻建筑的距离）、单体工程彩色效果图、监督电话等信息。

购房者可以通过这些渠道提前了解楼盘的工程规划情况，理智决断。遇到规划变更的情况，也可以及时提出退房要求，保护自己的利益。

4、对于违法的变更，可以提起行政诉讼

由于规划变吏关涉购房者切身利益，因此国家对规划变更设置了严格的条件和程序（也可以在本地规划部门网站查询），如果规划部门违反这些规定，违法批准规划变更，购房者可以团结起来，提起行政诉讼，要求撤销已经变更的规划。

【法律依据】

《中华人民共和国城市规划法》第31条

在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。
 

《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第9条

已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。

《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第13条

凡持未附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。

凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。

《中华人民共和国城市规划法》第32条

在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

《中华人民共和国城市规划法》第40条

在城市规划区内；未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

建设部《关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》

一、建设用地规划许可证

……（二）建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。

二、建设工程规划许可证

……（二）建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力.

《商品房销售管理办法》第24条

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

《北京市建设工程规划监督若干规定》第5条

建设单位应当在建设工程施工现场的显著位置张挂规划许可证件的副本，公示规划许可证件正本及其附件、附图的内容。